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Constituer une société en France > Constitution d'une SCI > Comment bien gérer une SCI
Vous souhaitez vous lancer dans l'aventure de l'entreprenariat immobilier, la gestion d'une SCI ou vous associer ? Ou simplement, vous voulez en apprendre un peu plus sur le rôle du gérant, ses pouvoirs et le fonctionnement général d’une société civile immobilière (SCI). Peu importe vos motivations, il est recommandé d'être assisté d'un, de votre, partenaire juridique pour toute constitution d'une SCI et d'un projet immobilier !
Petit rappel, une SCI est une société qui est gérée par des associés, au moins deux associés. Elle est dirigée par le gérant qui est très souvent un des associés. On parle alors d’associé-gérant.
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Une Société Civile Immobilière est dirigée par un, deux, trois ou plusieurs gérants, qui sont en général désigné parmi les associés.
Pour monter sa SCI, il faut être au moins deux associés. Le premier associé trouvé, rien ne vous interdit de faire entrer dans le capital autant d’associés que vous le souhaitez. Dans le cadre d'une société civile il n’y a aucune loi qui impose un nombre maximal d’associés.
Si le gérant est une personne morale, la société sera normalement gérée par le représentant de cette autre entreprise. Dans tous les cas le gérant désigné doit se conformer à certaines conditions pour être le dirigeant légal, il doit :
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Le gérant d’une SCI n’est généralement pas rémunéré.
Une rémunération peut cependant être attribuée librement par les associés. Il est plus courant qu’un dirigeant soit rémunéré dans les SCI de famille que les autres sortes de SCI. Si le gérant est rémunéré, les sommes versées doivent obligatoirement apparaître dans la comptabilité de l’entreprise et le gérant doit payer ses cotisations sociales auprès du RSI.
La rémunération du gérants est fixé statutairement au moment de la constitution de la société civile immobilière mais également après la constitution en modifiant les statuts. Si le gérant est également associé, il peut prendre part au vote de sa rémunération.
Comme souligné ci-dessus, une SCI peut être dirigée par un, deux, trois ou plusieurs gérants. Le nombre de co-gérants sera inscrit dans les statuts de l’entreprise et ce sera à vous et aux associés de déterminer le nombre exact en fonction de la personnalité des gérants et surtout de la spécificité de votre entreprise.
Dans le cas d’une co-gérance, il est recommandé d’inscrire dans les statuts des articles qui permettront d’attribuer des compétences exclusives au sein de l’entreprise et d’organiser les pouvoirs de chaque gérant. En effet s’il existe une co-gérance, chaque gérant peut exercer tous les actes et décisions de gestion de la société. Mais chaque gérant peut aussi légalement s’opposer aux décisions des autres gérants. Si le rôle de chacun n’est pas bien défini dans les statuts, il y a un risque de blocage des décisions et que les opérations traînent en longueur ou ne soient tout simplement pas conclues.
Certaines décisions vitales pour la SCI sont légalement fixées par les textes de lois et obligatoirement prises par les associés comme une dissolution par exemple.
Le cadre des responsabilités et du pouvoir de décision du dirigeant sera idéalement fixé dans les statuts de l’entreprise. C’est donc aux associés de définir les décisions les plus engageantes qui nécessitent obligatoirement leur accord. Il s’agit généralement de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.
Dans l’hypothèse ou le gérant prend une décision qui était fixée statutairement à prendre avec les associés et qu’il passe outre, la décision est valable et sans recours mais le gérant, à leur demande, devra indemniser les associés du préjudice subi.
Au moins une fois par an, le gérant est obligé de rendre des comptes à ses associés. Généralement à l’occasion de l’Assemblée Générale Annuelle, le gérant écrit un rapport sur les activités annuelles de la société. Cet écrit doit notamment comporter les bénéfices et les pertes réalisés par la Société Civile Immobilière et les porter à la connaissance de tous les actionnaires.
Cette obligation faite au gérant n’est que très rarement respectée dans les SCI de famille souvent en raison des liens de parentés des différents associés. Cependant il est à savoir que cette obligation est valable pour tous les types de sociétés civiles immobilières. Si cette obligation n’est pas respectée par le gérant cela est susceptible de constituer une cause légitime de destitution de son mandat.
Contrairement à une société commerciale, le gérant ne dépose pas les comptes de la SCI au greffe du Tribunal de commerce. Il est cependant obligé de tenir une comptabilité qui est néanmoins limitée à la mise à jour de la trésorerie en n’enregistrant que les dépenses, les recettes et la nature des opérations correspondantes.
Cette tenue de compte de trésorerie permet au associés de prendre connaissance des livres comptables et ainsi de pouvoir échanger avec le gérant sur la gestion sociale de la SCI faite par ce dernier. Cette obligation peut entraîner un redressement fiscal de la société ou engager pénalement le gérant s’il elle n’est pas réalisée.
Il est important de bien organiser la gérance de la SCI dès sa constitution. Vous devez définir un profil précis du ou des futurs gérants en prenant en compte leurs capacités et leurs situations professionnelles.
Il est plus aisé dans la pratique de désigner le gérant en annexe des statuts ce qui permettra en cas de simple changement ou de démission de les modifier simplement.
Il est primordial d’inscrire dans les statuts des clauses qui permettront de planifier les taches et devoirs entre le gérant et les associés.
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Si vous souhaitez obtenir des informations et renseignements complémentaires sur la gestion et la constitution d'une SCI nous vous invitons à consulter les liens ci-dessous.
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