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Les SCI ont pour principal objet social la construction ou l'acquisition d'immeubles dans un but locatif ou la gestion d'un patrimoine familial. Peu importe vos motivations et comme pour la constitution d'une société commerciale, il est recommandé d'être assisté d'un, de votre, partenaire juridique !

Constitution d'une SCI : Les grandes étapes de la constitution

Illustration : Constitution SCI

Voici en quelques paragraphes ce qu’il vous faut impérativement retenir pour réaliser la constitution de votre SCI, du listing des documents officiels qu’il faudra présenter jusqu’à la rédaction des statuts et sans oublier les frais à engager pour la constitution.

La SCI est un forme juridique qui est également constituée dans d'autres activités immobilières. On constitue une SCI notamment pour la gestion d'une multi-propriété, la construction-vente ou l'activité de marchands de biens.

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Pour ne pas retarder la création de votre SCI il vous faut être très méticuleux ! Chaque document qui ne sera pas complet, incompréhensible ou illisible, chaque inexactitude de signature ou de date pourra donner lieu de la part de greffe à un rejet de dossier de la constitution de votre société civile immobilière.


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Constitution d'une SCI et rédaction des statuts

Chaque nouvelle société créée passe par cette étape de rédaction statutaire. La rédaction des statuts est sans doute l'étape la plus importante dans une création. Les statuts établissent les règles de fonctionnement de la future entreprise ainsi que son identité juridique. Les statuts contiennent des obligations et des droits. Lors de leur rédaction il est bien sûr souhaitable de réunir tous les associés ne serait-ce que pour l'obtention de leurs signatures.

Chaque associé de la SCI devra se voir attribuer un exemplaire des statuts et un exemplaire sera archivé pour la société. Pour leur rédaction il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable ou un avocat spécialisé plutôt que des statuts pré-remplis ou statuts gratuits que l'on trouve sur Internet qui ne seront souvent pas adaptés À votre situation précise.

"Il n'est plus nécessaire, depuis le 1er juillet 2015, de faire enregistrer les statuts d'une SCI au bureau des impôts sauf si le capital social comporte des apports de biens immobiliers, d'actions, de parts sociales ou encore de fonds de commerce. Dans ces situations un acte de constitution aura été réalisé par un notaire."

Il faut être le plus clair possible dans leur rédaction aussi bien sur le fonctionnement de la Société que sur le but de ses activités afin éviter tout malentendu intérieur entre associés.

"Les mentions obligatoires ci-dessous devront impérativement être indiquées."
  • La dénomination sociale (le nom de la société)
  • Son objet social
  • Son siège social
  • Son capital social(attention aux différences pour une SCI au capital fixe ou au capital variable)
  • La durée de vie de ses activités qui ne devra pas être supérieur À 99 ans
  • Les droits et devoirs de chacun des associés
  • Les règles de majorité dans la prise de décision
  • Les modalités de nomination et de révocation de la gérance
  • Les modalités d'entrée d’un nouvel associé ainsi que les modalités de retrait
  • Pour chaque associé son nom prénom et adresse
  • La contribution de chaque associé au capital social qu'elle soit en numéraire ou en nature.
  • La répartition au sein du capital des parts sociales

S'il y a l'apport d'un bien immobilier dans le capital social, l'appel a un notaire est obligatoire, aussi bien pour l'authentification du bien que pour la rédaction de l'acte d’apport. Le rôle du notaire sera de publier cette mention au service des hypothèques. Il devra également bien veiller à ce que le bien immobilier ne se trouve pas dans une zone ou les collectivités territoriales ou bien l'État pourront faire devoir leur droit de préemption.

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Déposer le capital de la SCI dans un établissement bancaire

La seconde étape de la constitution d'une SCI sera de déposer à la banque le capital social. Après avoir négocié l’ouverture d’un compte bancaire avec votre établissement, attention les banques ne vous accueilleront pas systématiquement les bras ouverts, le numéraire pourra être versé en espèces, par virement bancaire, ou par chèque. Les fonds seront bloqués jusqu'à l'immatriculation officielle de la SCI.

Quel capital pour une SCI ?

Les contributions en nature, autres que l'immobilier, devront faire part d'un accord entre associés quant à leur valeur estimative.

Totalisez les apports en numéraire

Les apports en numéraire sont les sommes d’argent apportées par les associés et destinées à la constitution de la SCI.

Totalisez des apports en nature

Les apports en nature sont les biens immobiliers, les terrains, apportés par les associés ou certains dans le cadre la création de la SCI. Ces biens auront été au préalable évalués par un notaire ou une agence immobilière.

Totalisez les apports différés

Les apports différés sont les prêts immobiliers que certains les actionnaires ont souscrit pour capitaliser la société.

Faites l'addition de tous les apports en capitaux

En additionnant les apports en numéraire, les apports différés et les apports en nature et en effectuant une comparaison avec le le coût total du projet, le résultat doit être équilibré pour couvrir le fonds de roulement de départ, les honoraires du notaire, la prime d'assurance habitation, ma commission d'agence immobilière si nécessaire, ainsi que les engagements de garantie du prêt immobilier s’il y a lieu.

Le versement du capital dans un établissement bancaire se fait impérativement avant la signature des statuts. Dans le cas contraire l'immatriculation de la société sera refusée par le greffe du tribunal de commerce.

Faites le choix de la fiscalité de votre SCI

Comme toute société c'est une forme juridique qui possède quelques inconvénients mais lors de la constitution d'un projet immobilier un de ses principaux avantages d'une SCI est sa fiscalité attractive.

Si le but de l'entreprise est de louer un meublé

Si votre société civile immobilière loue des biens immobiliers meublés, Elle doit s’acquitter de l'impôt sur les sociétés.

Si la location d'un meublé n'est pas le but de l'entreprise

Les associés d'une société civile immobilière ne poursuivent pas le but de louer des biens immobiliers meublés, il n'y a aucune démarche particulière à réaliser.

La publicité légale de constitution de société civile (SCI)

Faire paraître une publicité légale de constitution de société civile immobilière dans un journal d'annonces légales comme L'Itinérant ! Cette publicité doit annoncer publiquement aux tiers la constitution d'une nouvelle société et dans le cas d'une SCI elle doit contenir les mentions suivantes :

  • La raison sociale, le cas échéant son sigle.
  • La forme juridique en l'occurrence une société civile immobilière.
  • Le capital social et dans le cas d'une SCI à capital variable, son capital minimum.
  • L'adresse du siège social.
  • L'objet social (en quelques lignes).
  • La durée d'activité de la société.
  • Le total des apports en numéraire.
  • Une estimation des apports en nature.
  • L’adresse, le prénom, et le nom du gérant et si il y a lieu l'adresse, le prénom, et le nom des associés qui ont pouvoir d'engager la SCI envers des tiers
  • Le Greffe du tribunal de commerce dans lequel la SCI sera immatriculée (s'il y a lieu sera mentionné les clauses relatives l'agrément des concessionnaires et l'indication de l'organe apte à statuer).

Les annonces légales sont obligatoires, L’Itinérant les rend solidaires !


Préparer les documents pour la constitution

La dernière étape consiste a immatriculer votre société civile immobilière au registre du commerce et des sociétés. L’apport de documents sera essentiel à cette immatriculation.

  • Dans un premier temps il faut rentrer en possession du formulaire Cerfa M0 disponible au greffe du tribunal de commerce et le remplir avec minutie.
  • Présenter un acte authentique et original des statuts, ce document original sera signé et daté par tous les associés.
  • Si la nomination du gérant n’est pas directement inscrit dans les statuts il faut présenter un « acte de nomination ».
  • Présenter un justificatif de domicile du siège social (copie du bail ou quittance EDF)
  • Présenter une déclaration sur l’honneur de non-condamnation des gérants signée en original et datée.
  • Présenter l’attestation de parution de la publicité légale de constitution SCI qui certifie de la conformité de la démarche et qui est remise par le journal d’annonces légales.
  • Présenter une copie recto-verso de la pièce d'identité du(des) gérant(s), signature original sur la copie avec la mention "certifié conforme à l'originale". Cette pièce d'identité doit être en cours de validité.
  • Si les associés ou les gérants sont une personne morale il faut présenter un extrait en original d'immatriculation sur un registre public datant de moins de 3 mois.
  • Dans le cas ou un commissaire aux comptes a été désigné, il faut présenter un justificatif de son inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes ainsi qu'une lettre de validation de sa nomination.
  • Un chèque à l'ordre du Greffe du Tribunal de Commerce dont le montant vous sera précisé par ce dernier.

Justificatif de domicile du siège social

Afin de permettre au greffe de vous adresser les extrait K bis lors de votre immatriculation ou de formalités ou encore afin de permettre à vos partenaires de vous contacter il est capital d'identifier clairement l'adresse du siège social de votre société.

Vous devez fournir, dans le cas où le siège social est domicilié chez le gérant (propriétaire) :

  • Une attestation de domiciliation, signée en originale par le gérant et datée
  • Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois (quittance d'eau, téléphone fixe, EDF…)

Vous devez fournir, dans le cas où le siège social est domicilié chez le gérant (locataire) :

  • Une attestation de domiciliation, signée en originale par le gérant et datée
  • Une attestation d'hébergement signé par le propriétaire
  • Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois(quittance d’eau, de téléphone fixe, EDF…)

Vous devez fournir, dans le cas où le siège social est fixé ailleurs :

  • Copie d'un acte qui justifie de l'occupation : attestation de mise à disposition de locaux à titre gratuit, justificatif de l'occupation d’un local faisant office de siège social ou encore un contrat de bail, etc

Votre dossier de constitution au CFE

Le dossier constitué et les documents rassemblés vous pouvez vous rendre au Centre de Formalités des Entreprises pour le déposer et procéder à l'immatriculation de votre SCI. Vous pouvez également faire cette démarche en ligne. Dans les deux cas vous recevez dans les 24 heures un extrait Kbis, carte d'identité de la nouvelle personne morale, qui vous permettra de débuter les activités de votre nouvelle Société Civile Immobilière.

Après la constitution, la gestion d'une SCI

Vous souhaitez vous lancer dans l'aventure de l'entreprenariat immobilier, la gestion d'une SCI ou vous associer dans un projet ? Votre projet est constitué ou en cours de finalisation et vous désirez obtenir d'avantages d'information sur le rôle du gérant, ses pouvoirs et le fonctionnement général d’une société civile immobilière (SCI) ?

Le meilleur moyen de bien gérer une SCI est de vous faire accompagner par un cabinet conseil ou par votre partenaire juridique habituel !


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Pour aller plus loin sur la constitution d'une société civile immobilière

Si vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur la constitution d'une société, nous vous invitons à parcourir les liens ci-dessous.